ข้อระวัง “โอนลอย” ต้องทำอยางไร ถึงไม่เสี่ยงติดคุกแทนคนอื่น

หลากหลายเรื่องราวที่เป็นอุทาหรณ์ในเรื่องของการโอนลอยที่ใครได้หลายคนยอมแลกกับความสะดวกและรวดเร็วเอาง่ายเข้าไว้ จนขาดความรอบคอบสุดท้ายต้องเป็นเหยื่อกลโกงตกอยู่ในเหตุการณ์ที่ทำให้ผู้ขายต้องกลายเป็นผู้ต้องสงสัยหรือมีความผิดเสี่ยงติดคุกโดยไม่รู้ตัว เพราะในทางปฏิบัติแล้วเราไม่สามารถรู้ได้เลยว่าคนที่เราพบปะ ติดต่อพูดคุย หรือทำธุรกรรมด้วย จะเป็นคนดีหรือคนเลวกันแน่ กระนั้นเรายังควรมีหนทางในการสร้างเกราะป้องกันตัวเองจากเหล่าทุจริตชนเหล่านี้ โดยการมาทำความเข้าใจและวิธีจัดการอย่างปลอดภัย

การโอนลอย เป็นการทำธุรกรรมซื้อขายที่ได้รับความนิยม ทั้งสังหาริมทรัพย์(รถยนต์)และอสังหาริมทรัพย์ (บ้าน,ที่ดิน) เพราะช่วยลดขั้นตอน ทำให้ทั้งสองฝ่ายไม่ต้องเสียเวลาไปดำเนินการให้วุ่นวาย รวมทั้งผู้ขายเองก็ได้รับเงินจากผู้ซื้อได้ทันที แต่ถึงจะสะดวกและรวดเร็วแค่ไหน หากทำอย่างไม่รอบคอบ ก็อาจทำให้ผู้ขายกลายเป็นผู้ต้องสงสัยหรือมีความผิดเสี่ยงติดคุกโดยไม่ตั้งตัว

คือ การตกลงซื้อขายรถยนต์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่กรรมสิทธิ์ยังไม่ถูกเปลี่ยนไปเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ มีเพียงสัญญาการซื้อขายที่ยืนยันได้ว่ารถคันนี้ถูกขายแล้ว ซึ่งการโอนลอย มักเป็นธุรกรรมที่เกิดขึ้นจากการขายรถยนต์มือสองให้กับผู้รับซื้อที่เป็นเต็นท์รถ ซึ่งในแบบคำขอโอนจะมีเพียงชื่อผู้โอน (ชื่อเจ้าของรถ) แต่ยังไม่มีการกรอกชื่อผู้รับโอนหรือกรอกแล้วแต่ยังไม่ไปทำการโอนให้เรียบร้อย โดยผู้ซื้อจะต้องนำรถไปตรวจสอบสภาพรถและจดทะเบียนด้วยตนเองตามขั้นตอนของสำนักงานขนส่ง

ข้อดี

เมื่อทำเอกสารการโอนลอยรถยนต์เสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายสามารถรับเงินจากผู้ที่ซื้อรถได้ทันที สะดวกสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อขายรถยนต์มือสอง เนื่องจากทั้งสองฝ่ายไม่จำเป็นต้องเสียเวลาไปทำเรื่องโอนที่กรมการขนส่งทางบก เมื่อผู้ซื้อรถลงรายมือชื่อในเอกสารรับโอนแล้ว ก็สามารถนำเอกสารการโอนลอยนี้ไปทำเรื่องโอนรถที่กรมขนส่งฯ ได้เลย โดยผู้ที่ขายรถไม่ต้องเสียเวลาเดินเรื่องเอง และผู้ที่จะไปทำเรื่องโอนจะเป็นใครก็ได้ เพียงแค่ต้องนำหนังสือมอบอำนาจการโอนที่เจ้าของรถเดิมลงนามไว้แล้วไปที่กรมขนส่งฯ

ข้อเสีย

หากมีความจำเป็นต้องโอนลอยรถยนต์ และยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานขนส่งให้เรียบร้อย รถที่ขายไปอาจมีผู้อื่นทำให้เกิดปัญหาหรือนำไปกระทำความผิด ไม่ว่าจะเป็น

●     ถูกใบสั่งจราจร

●     มีคดีเกี่ยวข้องกับอุบัติเหตุบนท้องถนน

●     นำไปก่อเหตุอาชญากรรม

●     นำไปขายต่อแบบผิดกฎหมาย

●      ไม่ต่อภาษีรถยนต์ประจำปี

อีกหนึ่งปัญหาสำหรับผู้ขายรถยนต์คือการที่ผู้ซื้อไม่ยอมโอนรถเป็นชื่อของตัวเอง และนำไปก่อให้เกิดปัญหาตามมาแก่ผู้ขาย ทั้งการก่อคดีความทางเเพ่งและอาญา หรือแม้แต่การไม่ได้ชำระภาษีรถยนต์ประจำปี ผู้ขายสามารถอ้างหลักฐานการซื้อขายกับทางเจ้าหน้าที่ได้

โอนลอยซื้อขายรถยนต์ให้ปลอดภัยอย่างไร

●      สำหรับผู้ขายต้องเก็บสัญญาซื้อขายกับสำเนาบัตรประชาชนของผู้ที่รับซื้อรถไปให้ดี หากมีอะไรเกิดขึ้นเช่นพวก โดนใบสั่งความเร็ว รถเกิดอุบัติเหตุ หรือไปทำเรื่องไม่ดี เอกสารสองตัวนี้สามารถเป็นหลักฐานยืนยันได้ว่ารถไม่ได้อยู่ในการครอบครองของคุณ คุณไม่ได้เป็นผู้ก่อเหตุ ถ้าจะให้ดีก็ถ่ายรูปตอนรับเงินรับรถเก็บไว้ด้วยนะครับ

●      สำหรับผู้ซื้อ ถ้าทำอาชีพรับซื้อรถอยู่แล้วก็คงจะเตรียมเอกสารได้ครบถ้วนอยู่แล้ว แต่ถ้าเป็นผู้ซื้อแบบที่ไม่มีความรู้ด้านนี้ผมไม่แนะนำให้ซื้อรถแบบทำแค่ชุดโอนลอยกันนะครับ เพราะรถหนึ่งคันต้องดูหลายอย่าง เลขเครื่องเลขตัวถังตรงมั้ย รถถูกอาญัติ เล่มปลอมหรือสวมทะเบียนหรือเปล่า รายละเอียดมันเยอะครับ อยากให้ไปโอนกันที่ขนส่งให้เรียบร้อยจะดีกว่า

●      เมื่อซื้อขายรถยนต์ผู้บริโภคควรจะไปดำเนินการเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ครอบครองรถในทางทะเบียนให้เรียบร้อย ไม่ว่าจะขายรถให้กับผู้ประกอบการเต้นท์รถ หรือใครก็ตาม แม้ว่าวิธีนี้ท่านอาจจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการโอน เพราะเต้นท์รถคงผลักภาระในการโอนนี้มาให้กับผู้บริโภคแน่ๆ แต่ก็เป็นวิธีที่ปลอดภัยที่สุด ที่ไม่ต้องมาผจญกับปัญหาคดีอาญาแบบไม่รู้ตัว

นับเป็นเรื่องของบุคคล 2 ฝ่ายที่มีการตกลงโอนที่ดินกันโดยฝ่ายผู้โอนเซ็นหนังสือมอบอำนาจมอบไว้แก่ผู้รับโอน ซึ่งการโอนเช่นนี้ไม่ถือว่าเป็นการโอนที่ถูกต้องตามกฎหมายเพราะไม่มีบัญญัติไว้ในกฎหมาย ซึ่งการโอนที่ถูกต้องผู้โอนและผู้รับโอนต้องนำเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินพร้อมด้วยเอกสารต่าง ๆ ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ดินตั้งอยู่ ส่วนการจำนองเป็นกรณีที่เจ้าของทรัพย์ที่จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจำนองเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนองกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินยังคงอยู่กับผู้จำนอง  

ตามนัยมาตรา 702 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และทรัพย์ที่จำนองได้แก่อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด ๆ และสังหาริมทรัพย์ บางอย่างตามที่ระบุในมาตรา 703 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่การจำนองที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเป็นการจำนองอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น รวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ตามมาตรา 139 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อมูลจาก สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

ทั้งนี้ เพื่อให้เสร็จสิ้นการซื้อ-ขายหลังจากโอนที่ดินพร้อมบ้านแล้ว  ควรโอนมิเตอร์น้ำ  มิเตอร์ไฟฟ้า  พร้อมทั้งย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านด้วยจึงจะเรียบร้อย  แต่หากไม่สะดวกไปดำเนินการด้วยตัวเองได้  สามารถทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทนได้เช่นเดียวกัน การซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ได้จบแค่ค่าซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ เช่น ค่าโอนที่ดิน หรือค่าโอนบ้าน ที่ควรรู้ พร้อมเอกสารและขั้นตอนต่าง ๆ ที่นำมาฝากกันในวันนี้ เพื่อใช้สำหรับเตรียมตัวล่วงหน้าก่อนเดินทางไปดำเนินการที่กรมที่ดิน

อีกความหมายของค่าโอนที่ดิน หรือค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ที่ผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบร่วมกัน โดยผู้ขายจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับผู้ซื้ออจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน (จ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย) และค่าจดจำนอง ทั้งนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนนั้นสามารถเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย

1.    หลอกลวงเอาโฉนดที่ดินแบ่งขายที่ดินเป็นแปลง ๆ ด้วยวิธีผ่อนชำระ และนัดจดทะเบียนก็ต่อเมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแล้ว แต่พอถึงเวลาโอนกันจริงๆ ปรากฏว่าที่ดินเป็นชื่อของคนอื่นไปแล้ว หรือเอาเข้าจริงก็ติดต่อไม่ได้ ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์

2.    หลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมา แล้วนำไปทำสัญญาซื้อขายกับผู้อื่น ซึ่งวิธีการทำงานจะทำเป็นทีมโดยไม่ผ่านเจ้าหน้าที่ เป็นการจัดการกันเองเป็นทีม ทำสัญญากู้กันเอง และเมื่อได้เงินแล้วก็จะเชิดเงินหนีไป

3.    ลวงเอาโฉนดที่ดินและใบมอบอำนาจของเจ้าของที่ลงชื่อไว้แต่ไม่ได้กรอกข้อความใด ๆ มักเป็นคนสนิทที่โดนกันบ่อยมากๆ แบบตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝากประเด็นแบบนี้เกิดขึ้นเป็นประจำนั่นคือ เจ้าของที่ให้โฉนดที่ดินไปพร้อมกับบัตรประชาชน กรณีนี้คนลวงก็จะนำโฉนดที่ดินนั้นมา แล้วปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือเอกสารสิทธิ์นั้น มาขอจดทะเบียนขาย ปลอมลายเซ็นและปลอมบัตรประชาชน มาติดต่อขอจดขายที่ดิน เมื่อเจ้าหน้าที่เรียกดูบัตรประชาชนก็ ปรากฎว่าชื่อเป็นเจ้าของที่ดินจริง ลายเซ็นในเอกสารเหมือนกัน

5.    หลอกลวงโดยปลอมโฉนดที่ดิน ปอมลายเซ็นและบัตรประชาชนปลอมขึ้นมาแล้วไปติดต่อจดทะเบียนขายที่ดิน เมื่อเจ้าหน้าที่เห็นว่ามีบัตรประชาชนและลายเซ็น จึงยอมให้จดทะเบียนในที่สุด ซึ่งปัญหาแบบนี้จะเกิดขึ้นบ่อยๆกับครอบครัวตลอดจนเครือญาติที่ใกล้ชิดสนิทสนมกัน

6.    หลองลวงโดยมาขอกู้เงิน แล้วนำโฉนดที่ดินมาวางค้ำประกันไว้ โดยไม่ยอมจดทะเบียนไว้เป็นหลักฐาน เมื่อตกลงกันเรียบร้อยแล้ว ผู้กู้ก็ไปยังกรมที่ดิน เพื่อขอคัดลอกโฉนดใหม่ เพราะแจ้งว่า ทำโฉนดที่ดินสูญหาย เจ้าหน้าที่ก็จะออกใบแทนโฉนดที่ดินมาให้หลังจากนั้นผู้กู้ก็จะนำไปจดทะเบียนขาย ขายฝาก หรือจำนองเพื่อยื่นกู้ต่อไป หรือ ขโมยเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อ แล้วเอาไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้อื่น ซึ่งกรณีนี้ คนลวงจะไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับเจ้าหน้าที่ แต่จะติดต่อหาเงินจากบุคคลภายนอกโดยทำสัญญากู้กันเอง หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายรับเงินมัดจำไว้ล่วงหน้า เมื่อได้เงินแล้วก็หายตัวไปเลย

7.    หลอกลวงโดยอ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ โดยแอบอ้างเอาที่ดินของคนอื่นมาปักป้ายประกาศสร้างโครงการบ้านจัดสรร เปิดสำนักงานชั่วคราว พิมพ์โฆษณาเปิดให้จองบ้าน ให้ผู้จองวางมัดจำหรือจ่ายเงินดาวน์จากนั้นก็เชิดเงินหนีหายไป

8.    หลองลวงโดยทำทีว่าเป็นนายหน้าขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินโดยเฉพาะพวกโบรกเกอร์ ขอค่านายหน้า แล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน โดยชำระบางส่วน ที่เหลือจะชำระภายหลัง จากนั้นจะสมคบกับผู้ซื้อ ผู้รับจำนอง หรือผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนที่ดินนั้นต่อไป โดยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้

9.    จงใจชี้หรือแจ้งที่ตั้งของแปลงที่ดินที่จะขายให้ ผิดกับความจริง เช่น แปลงที่ดินจริงๆ อาจตั้งอยู่ไกลจากถนน หรือแจ้งขนาดที่ดินที่ไม่เป็นจริง คือ เวลาพาผู้ซื้อไปดูที่ดิน มิจฉาชีพจะชี้ที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ใกล้ถนน กรณีที่ดินในต่างจังหวัดบางที่ ถึงกับลงทุนขุดย้ายหลักเขตที่ดิน โดยนำหลักเขตที่มีเลขหมายตรงกับโฉนดมา ปักไว้แทน

อย่าหลงเชื่อนายหน้าเพียงแค่คำบอกเล่า เมื่อซื้อขายที่ดินเรียบร้อย ต้องลงชื่อผู้ซื้อในทะเบียนที่ดินในทันที ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้เงินไม่ครบ ไม่ควรโอนแม้กรณีใดๆ ทั้งสิ้น เว้นแต่มีหลักประกัน ผู้ถือกรรมสิทธ์ที่ดินควรหมั่นลงพื้นที่ตรวจสอบที่ดินตัวเองว่ามีการรุกล้ำเขตแดนหรือไม่ ควรเช็กข้อมูลกับกรมที่ดินด้วยเสมออย่างน้อย 2 ปีครั้ง หรือปีละครั้งได้ยิ่งดี ด้วยความปรารถนาดี

ขอบคุณข้อมูล สำนักงานกิจการยุติธรรม , สินมั่นคง , ธรรมนิติ , dotproperty